In Deutschland spricht man in Wohnungsinseraten häufig von Kalt- und Warmmiete. Bei letzterer sind bereits die monatlichen Vorauszahlungen der sogenannten Betriebskosten enthalten. Doch welche Rechte haben Mieter, wenn es um die Abrechnung geht? Mietern steht eine jährliche Betriebskostenabrechnung mit ausführlicher Auflistung von Vorauszahlungen und tatsächlichen Kosten zu. Die einzelnen Posten müssen den gesetzlichen Regelungen entsprechen und im Mietvertrag aufgeführt sein. Forderungen von Nachzahlungen verfallen nach einer Ein-Jahres-Frist.
Betriebskosten – HalloAnwalt erklärt Ihnen, worauf es ankommt
Wer in Deutschland eine Wohnung oder ein Haus anmietet, kommt nicht um sie herum: die Betriebskosten. Sie werden üblicherweise im Rahmen der Miete monatlich im Voraus bezahlt. Was umgangssprachlich auch als Nebenkosten bezeichnet wird, sind all jene laufenden Kosten, die neben der eigentlichen Miete anfallen.
Nicht häufig entstehen spätestens bei der Abrechnung Unklarheiten. Doch was ist hier eigentlich die rechtliche Grundlage und an welcher Stelle können Betriebskosten zu Konflikten führen? Der HalloAnwalt-Ratgeber schlüsselt ein paar Fakten für Sie auf.
Was sind eigentlich die Betriebskosten?
Für die Umlage von Betriebskosten auf die Mieter sind gesetzlich klare Regeln formuliert. Und zwar in der sogenannten Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 01.01.2004. Aber auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bildet hierfür eine gesetzliche Grundlage. So definiert § 556 BGB, was genau als Betriebskosten abgerechnet werden darf. Wer also vermutet, dass Vermieter grundsätzlich alles abrechnen und den Mietern in Rechnung stellen können, irrt.
Üblicherweise können anfallende Kosten für Wasser, Heizung und Müllabfuhr sowie Hausmeister oder Reinigung von gemeinsam genutzten Bereichen umgelegt werden. Dies erfordert jedoch eine schriftlichen Vereinbarung im Mietvertrag. Hier sollte ebenfalls festgehalten werden, ob eine Pauschale oder eine Vorauszahlung fällig ist. Wenn alle anfallenden Nebenkosten mit der sogenannten „Kaltmiete“ zusammengefasst sind, spricht man von der „Warmmiete“, also dem finalen Betrag, den der Mieter monatlich zu zahlen hat.
Recht auf Betriebskostenabrechnung
Gesetzlich geregelt ist übrigens auch ganz klar, dass Mieter ein Recht auf eine Abrechnung der vorausgezahlten Betriebskosten haben. Dabei muss der Abrechnungszeitraum auf 12 Monate ausgelegt sein. Ebenfalls sollte für Sie als Mieter daraus hervorgehen, ob Sie eine Rückzahlung vom Vermieter bekommen oder diesem eine Nachzahlung schuldig sind.
Gesetzliche Regelung für Nachzahlungen und Erhöhungen
Sie wohnen schon längere Zeit in derselben Wohnung, haben aber noch keine Betriebskostenabrechnung von Ihrem Vermieter bekommen? Im schlimmsten Fall möchte er Sie nun in einem Schreiben darüber informieren, dass die Nebenkosten erhöht werden. Achtung! Gesetzlich steht es Ihnen zu, die Schritte dazu nachvollziehen zu können. Wenn Ihnen also keine Abrechnung vorgelegt wird, müssen Sie höchstwahrscheinlich nicht zahlen. Klären Sie das im Einzelfall bitte mit einem spezialisierten Anwalt für Mietrecht oder einer anderen unabhängigen Stelle wie dem Mieterverein.
Gut zu wissen: Nachzahlungen können verjähren, Rückzahlungen nicht
Übrigens können Nachzahlungsforderungen verjähren. Ja genau. Nach Ablauf einer Ein-Jahres-Frist erlischt der Anspruch von Vermietern auf Nachzahlungen. Wenn Sie also erst nach über einem Jahr eine Abrechnung erhalten, müssen Sie die darin geforderte Nachzahlung nicht mehr erbringen. Anders verhält es sich allerdings mit den Rückzahlungen vom Vermieter, wenn zu viel im Voraus gezahlt wurde. Diese können Sie über diesen Zeitraum hinaus geltend machen. Auch hier empfehlen wir Ihnen, sich mit einem Experten für Mietrecht auszutauschen, falls Sie aus Erfahrung befürchten, dass Ihr Vermieter dazu nicht bereit ist.
Generelles Widerspruchsrecht bei Betriebskostenabrechnungen
Haben Sie vor Kurzem eine Nebenkostenabrechnung erhalten, aber Sie haben Zweifel an deren Korrektheit? Erscheint Ihnen beispielsweise die Nachzahlungssumme zu hoch? Dann nutzen Sie Ihr Widerspruchsrecht. Denn nach Eingang der Unterlagen haben Sie bis zu vier Wochen Zeit, um dies zu beanstanden. So können Sie zum Beispiel Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen einfordern, um zu erfahren, wie die Erhöhung Ihrer Vorauszahlungen begründet ist.
Unser Tipp: Auch hier kann es hilfreich sein, sich Unterstützung zu suchen. Wenn Sie mögen, nutzen Sie unser HalloAnwalt-Angebot und fordern Sie noch heute Ihr kostenloses Erstberatungsgespräch ein!
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