Der Umzug in eine neue Wohnung ist ein Ereignis, auf das man sich freut. Vorher gilt es aber, einige Hürden zu überwinden.
Worauf gilt es zum Beispiel beim Mietvertrag zu achten und was sind Klauseln, die laut Gesetzgeber nicht rechtens sind? Nicht nur Wohnungsmieter sollten den Vertrag daher genau unter die Lupe nehmen.
Auch der Vermieter muss beim Aufsetzen des Vertrages aufpassen. Enthält dieser unwirksame Klauseln, kann das weitreichende Folgen haben. Vermieter sollten sich also besonders intensiv mit dem Thema beschäftigen und den Vertrag am besten selbst verfassen. In den letzten Jahren ist das Mietrecht immer mieterfreundlicher geworden und zahlreiche Formulierungen sind nicht mehr zulässig.
Die häufigsten unrechtmäßigen Klauseln in Mietverträgen
Wie aber kommen solche Passagen eigentlich zustande? Viele Vermieter machen sich nicht die Mühe, den Vertrag selbst auszuformulieren, sondern nutzen einen Vordruck aus dem Internet. Das ist zwar bequem, doch sind einige dieser Vordrucke veraltet oder gar ungültig. Eine solche Klausel liest man häufig: Laut Vertrag ist der Mieter bei einem Auszug dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Schönheitsreparatur
Genau dieses Wort Schönheitsreparatur aber ist unwirksam. Ist der Mieter vertraglich dazu verpflichtet, bei seinem Auszug Fenster und Türen zu streichen, ist das nicht rechtens. Der Bundesgerichtshof hat klar definiert, dass das ebenso unzulässig ist wie die Vorgabe eines bestimmten Zeitintervalls. Ein Vermieter darf also seinen Wohnungsmieter im Vertrag nicht dazu verpflichten, die Wohnung ein Jahr nach dem Einzug zu streichen. Solche Renovierungsklauseln sind natürlich auch dann unzulässig, wenn sich die Wohnung beim Einzug in einem unrenovierten Zustand befand.
Kleinreparaturklausel
Ganz ähnlich verhält es sich mit der sogenannten Kleinreparaturklausel. Diese besagt, dass der Wohnungsmieter für kleine Reparaturen durch einen Handwerker selbst aufkommen muss. Dafür gibt es eine bestimmte Grenze, die allerdings von den meisten Vermietern deutlich zu hoch angesetzt wird. Beträge zwischen 75 und 100 Euro für eine Handwerkerrechnung sind durchaus realistisch und zulässig. Alle Rechnungen, die über diesem Betrag liegen, fallen nicht unter die Kleinreparaturklausel. Als Faustregel kann man sich merken: Im Jahr dürfen die Gesamtkosten für solche Reparaturen nicht höher sein als sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete. Auch muss der Wohnungsmieter nur für die Reparatur solcher Gegenstände aufkommen, die ihm frei zur Verfügung stehen. Das klassische Beispiel ist der Wasserhahn in Küche oder Bad. Hat hingegen das Rohr einen Defekt, muss der Hauseigentümer für den Schaden aufkommen.
Haustiere
Eine weitere Klausel, die man häufig in Mietverträgen liest, betrifft die Haltung von Haustieren. Das grundsätzliche Verbot, ein Haustier zu halten, ist nicht erlaubt. Handelt es sich um Kleintiere wie Meerschweinchen oder Hamster, kann der Mieter dies ohne Zustimmung seines Mieters halten. Lediglich bei Hunden und Katzen ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Stimmt er der Haustierhaltung nicht zu, muss er dem Mieter gute Gründe für seine Ablehnung nennen können.
Mietminderung
Ebenso dürfen Wohnungsvermieter es im Vertrag nicht verbieten, die Miete zu mindern. Gibt es einen Mangel in der Wohnung, ist der Wohnungsmieter durchaus berechtigt, daraufhin die Miete zu kürzen. Vorsicht ist ebenso bei der Kaution geboten. Selbstverständlich darf der Wohnungsvermieter eine Kaution verlangen. Diese darf laut Paragraph 551 des BGB allerdings höchstens drei Monatsmieten betragen. Die Forderung einer zusätzlichen Bürgschaft ist dann nicht zulässig. Auf der anderen Seite kann der Wohnungsmieter aber von sich aus eine höhere Mietkaution anbieten.
Wie sieht es mit den Kündigungsfristen aus?
Auch diese sind im Wohnungsmietvertrag eindeutig geregelt. Handelt es sich um einen zeitlich unbefristeten Vertrag, kann der Wohnungsmieter grundsätzlich bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Längere Kündigungsfristen sind definitiv gesetzeswidrig. Ein Wohnungsvermieter kann seinen Mieter allerdings mittels Zeitmietvertrag länger an sich binden.
Was passiert, wenn der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält?
In Paragraph 306 des BGB ist genau geregelt, was als Rechtsfolge eines solchen unwirksamen Mietvertrages eintritt. Enthält ein Mietvertrag eine oder mehrere solcher unwirksamen Formulierungen, ist der Vertrag nicht gleich nichtig. Er und damit auch das Mietverhältnis bleiben weiterhin bestehen. Tritt aber der Praxisfall ein, gilt nicht die Formulierung laut Mietvertrag, sondern die gesetzliche Regelung. Hat also ein Wohnungsmieter einen Vertrag mit unzulässigen Formulierungen unterschrieben, muss er die entsprechenden Regelungen nicht einhalten. Sollte ein Wohnungsmieter nichts von den unzulässigen Formulierungen wissen und zum Beispiel auf eigene Kosten Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, kann er sich das Geld im Nachhinein vom Wohnungsvermieter zurückholen.
Fazit
Insbesondere Wohnungsvermieter sollten beim Aufsetzen eines Mietvertrages Vorsicht walten lassen und von Standard Vordrucken aus dem Internet Abstand nehmen. Sie enthalten häufig Formularklauseln, die vor dem Gesetz nicht gültig sind. Das wiederum kann kostenintensive Folgen für den Wohnungsvermieter haben.
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