Stellen Sie sich vor: Sie fühlen sich in Ihrer Mietwohnung rundum wohl. Doch plötzlich stellt ein unerwartetes Schreiben Ihr Leben auf den Kopf. Sie müssen die Wohnung verlassen. So will es der Vermieter. Doch es gibt auch gute Nachrichten: Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter ist der Mieter nicht völlig machtlos. Hier sind seine Rechte.
Rechtmäßige Kündigungsfristen
Nach dem ersten Schreck kann sich der Mieter erst einmal beruhigen: Prinzipiell muss er die Wohnung nicht sofort mit dem Kündigungsschreiben verlassen. Denn bei einer ordentlichen Kündigung hat der Eigentümer die Kündigungsfrist zu wahren. Im Regelfall beträgt diese drei Monate. Bei einer Wohndauer von fünf Jahren erhöht sie sich auf sechs Monate. Noch mehr Zeit haben Sie bei einer Wohndauer von acht Jahren zur Verfügung. Erst neun Monate nach Erhalt des Kündigungsschreibens müssen Sie die Wohnung räumen.
Handelt es sich um eine fristlose Kündigung, müssen Sie ebenfalls nicht von heute auf morgen ausziehen. Es gilt die sogenannte Ziehfrist. Sprich: Zumindest ein bis zwei Wochen bleiben Ihnen bis zum Auszug.
Die ordentliche, fristgerechte Kündigung
Grundsätzlich darf der Vermieter dem Mieter nur aus einem gesetzlich anerkannten Grund kündigen. Nur dann handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Als triftige Kündigungsgründe gelten:
- Der Mieter hat seine vertraglich vereinbarten Pflichten wissentlich verletzt. Dies trifft beispielsweise auf ständig unpünktliche Mietzahlungen oder gar auf einen Verzug bei den Mietzahlungen zu.
- Es besteht Eigenbedarf. Der Eigentümer benötigt den Wohnraum für sich oder Familie. In diesem Fall spricht das Gesetz von einer Eigenbedarfskündigung.
- Setzt der Vermieter das bestehende Mietverhältnis fort, entstehen ihm wirtschaftliche Nachteile. Der Grund: Er kann sein Wohneigentum nicht angemessen verwerten. Hier redet der Fachmann von einer Verwertungskündigung.
Wichtig: Das Mietverhältnis kann nur schriftlich gekündigt werden. Eine mündliche Kündigung ist nicht rechtmäßig gültig. Des Weiteren muss das Kündigungsschreiben die genauen Gründe für die Auflösung des Mietverhältnisses herausstellen.
Vorsicht bei Kündigungsschreiben durch Dritte
Der Eigentümer überbringt das Kündigungsschreiben nicht selbst? Er beauftragt lieber einen Dritten, zum Beispiel den Hausverwalter oder ein Familienmitglied? Hier ist besondere Vorsicht geboten. Der Bevollmächtigte darf das Kündigungsschreiben nämlich nur dann überbringen, wenn er in Besitz einer Bevollmächtigungsurkunde ist. Liegt diese nicht vor, können Sie die Auflösung des Mietverhältnisses abweisen.
Augen auf bei Eigenbedarfskündigungen
Nicht selten beruft sich der Vermieter auf eine Eigenbedarfskündigung. Er braucht den Wohnraum angeblich für sich selbst. Aber häufig ist dies nur ein Vorwand. Er schiebt den Eigenbedarf vor, um das Mietverhältnis mühelos auflösen zu können. In Wirklichkeit aber ist nur ein Mieterwechsel geplant. Umso mehr lohnt sich eine gründliche Prüfung der Eigenbedarfskündigung. Hinterfragen Sie die Absichten des Vermieters und gehen Sie im Zweifelsfall dagegen vor.
Widerspruch einlegen
Wird der Mietvertrag gekündigt, kann der Mieter Widerspruch einlegen und auf der Fortsetzung des Mietverhältnisses beharren. Dies ist allerdings nur möglich, wenn das Kündigungsschreiben eine besondere Härte für den Mieter, seine Familie und andere Angehörige des Hausstands bedeutet, die selbst unter den berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu akzeptieren ist. Dies gilt zum Beispiel dann, wenn er in der vorgeschriebenen Zeit keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen schaffen kann.
Der Widerspruch muss mindestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich beim Eigentümer eingehen. Kommt es jedoch zu keiner Einigung, so muss das Gericht über die Fortsetzung sowie die Dauer und die Bedingungen des Mietverhältnisses urteilen.
Gut zu wissen: Handelt es sich um ein außerordentliches, fristloses Kündigungsschreiben, verliert der Fall der besonderen Härte seine Gültigkeit.
Kündigungsausschluss und Zeitmietverträge
Ist der Mietvertrag auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt, zum Beispiel auf sechs Monate, ist keine ordentliche Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses zulässig. Genau dasselbe gilt, wenn das ordentliche Kündigungsrecht einvernehmlich im Vorfeld ausgeschlossen wurde.
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